Rastie počet ľudí, ktorí zvažujú, že predaj alebo kúpu nehnuteľnosti vyriešia svojpomocne. Chcú mať celý proces pod kontrolou a sami rozhodovať o tom, s kým budú rokovať. Neznamená to však, že musia všetko zvládnuť bez pomoci. Dôležité je vedieť, ktoré kroky môžu urobiť sami a kedy sa obrátiť na odborníka, najmä pri zmluve a bezpečnom prevode peňazí.
Predaj či kúpa bytu alebo domu patrí k najväčším finančným rozhodnutiam v živote a mnohí ho riešia len raz či dvakrát. Treba si ujasniť, či je nehnuteľnosť zaťažená hypotékou, čo všetko k nej patrí, kedy sa zaplatí a čo sa stane, ak kataster prevod nepovolí. Pri priamom predaji môžu majiteľovi odpadnúť náklady na sprostredkovanie. Ak by provízia predstavovala štyri percentá, pri byte za 300-tisíc eur by išlo o 12-tisíc eur bez prípadnej DPH.
„Pri predaji napriamo si majiteľ môže sám zabezpečiť inzerciu, obhliadky aj dohodu o cene. Pri zmluve a platbe však odporúčame odbornú pomoc, aby podmienky zodpovedali dohode. Časť peňazí, ktoré by inak išli na sprostredkovanie, môže majiteľ použiť na právnika a bezpečné nastavenie prevodu. Podľa ceny nehnuteľnosti a nákladov na právnu pomoc mu môže zostať aj suma na úpravy alebo zariadenie,“ hovorí Miroslav Kadleček z portálu Bezrealitky.sk.
Otázky majú klásť obe strany
Človek, ktorý vás pustí na obhliadku, nemusí byť vlastníkom nehnuteľnosti ani mať oprávnenie ju predať. Pred podpisom preto porovnajte jeho totožnosť s aktuálnym listom vlastníctva. Ak koná za niekoho iného, skontrolujte aj plnomocenstvo a rozsah oprávnenia. Pri viacerých vlastníkoch sa uistite, že sú do prevodu zapojení všetci, ktorých sa týka. Ak je nehnuteľnosť v bezpodielovom spoluvlastníctve manželov, rokovanie o predaji sa týka oboch.
Otázky má klásť aj predávajúci. Z čoho chce kupujúci zaplatiť cenu a dokedy? Ak počíta s hypotékou, má úver už schválený a pozná podmienky jeho čerpania, alebo zatiaľ vychádza iba z orientačného prepočtu? Rozdiel môže ovplyvniť termíny aj zmluvu. Samotné uistenie záujemcu, že kúpu zaplatí hypotékou, ešte neznamená, že má financovanie schválené.
Dôležitú komunikáciu a dohodnuté termíny si uchovajte. Cenu, spôsob platby, vybavenie nehnuteľnosti či termín odovzdania potom preneste do podpísaných dokumentov. Obe strany tak budú vedieť, na čom sa dohodli.
List vlastníctva ukáže veľa, nie všetko
Skontrolujte, či údaje z ponuky zodpovedajú tomu, čo sa skutočne predáva. Na liste vlastníctva venujte pozornosť záložným právam, vecným bremenám a poznámkam. Ak je na ňom vyznačená plomba, kataster rieši zápis alebo inú zmenu. Pred podpisom zistite, čoho sa týka a či môže ovplyvniť kúpu. List vlastníctva si overte znova aj tesne pred podpisom, nielen pri prvej obhliadke.
Hypotéka predávajúceho nemusí predaj znemožniť. Vopred však treba dohodnúť, aká časť ceny pôjde banke, kedy sa úver splatí a ako sa zabezpečí výmaz záložného práva. Nestačí počítať s tým, že majiteľ hypotéku „potom doplatí“. Postup treba premietnuť do zmluvy a platobných podmienok.
List vlastníctva zároveň neukáže technický stav ani všetky náklady spojené s bývaním. Pri byte sa pýtajte na mesačné platby a plánované opravy domu. Pri dome preverte pozemky, prístup z verejnej cesty a dokumentáciu stavby či prístavieb. Na obhliadke si všímajte vlhkosť, rozvody a stav vybavenia. Ak máte pochybnosti, prizvite technického odborníka.
Pravidlá dohodnite ešte pred odoslaním zálohy
Ak si nehnuteľnosť rezervujete, vopred si písomne dohodnite výšku platby, jej príjemcu, dobu rezervácie a to, či sa započíta do kúpnej ceny. Rovnako dôležité je vedieť, za akých okolností sa vráti alebo môže zostať druhej strane. Osobitne vyriešte prípad, keď banka kupujúcemu úver neschváli. Bez takej dohody sa môže spor začať skôr, než vôbec príde na kúpnu zmluvu.
Ponuka „pošlite dnes zálohu a zmluvu doriešime zajtra“ je dôvodom spomaliť. Pred platbou si overte človeka, nehnuteľnosť aj účet, na ktorý majú peniaze prísť. Zmenu účtu oznámenú iba správou potvrďte cez kontakt, ktorý už poznáte.
Zmluva má zodpovedať konkrétnej dohode
Vzor z internetu môže pomôcť zorientovať sa, nemusí však počítať s tým, že predávajúci spláca hypotéku, kupujúci čaká na úver alebo parkovacie miesto má iný právny režim než byt. Zmluvu preto treba prispôsobiť konkrétnej nehnuteľnosti aj spôsobu platby. Pri jej príprave alebo kontrole sa oplatí obrátiť na advokáta, ktorý sa venuje prevodom nehnuteľností.
Pri byte treba presne vedieť, čo kupujúci získava: jeho polohu a výmeru, príslušenstvo, podiely na spoločných častiach domu aj práva k pozemkom. Dôležité je tiež overiť, či pivnica alebo parkovacie miesto patrí k bytu, je samostatným priestorom alebo predstavuje podiel či právo užívania. „Ak je v ponuke byt s pivnicou a parkovaním, treba presne vedieť, čo kupujúci získa. Pred podpisom si porovnajte inzerát, listiny a zmluvu, aby ste nekupovali inú predstavu, než akú máte po obhliadke,“ odporúča Miroslav Kadleček.
Pri prevode bytu si overte aj potrebné prílohy k zmluve vrátane potvrdenia správcu alebo predsedu spoločenstva o nedoplatkoch. Zmluva musí byť písomná a jej obsah má zodpovedať tomu, čo si strany skutočne dohodli.
Platbu chráňte až do dokončenia prevodu
Podpisom kúpnej zmluvy sa kupujúci ešte nestáva vlastníkom. Pri bežnom prevode sa vlastnícke právo nadobúda vkladom do katastra. Medzi podpisom a dokončením prevodu preto potrebujú ochranu obe strany: kupujúci istotu, že nehnuteľnosť nadobudne, a predávajúci istotu, že dostane zaplatené.
Jedným z riešení je notárska alebo advokátska úschova, prípadne banková vinkulácia. Podmienky musia presne určovať, kedy sa peniaze uvoľnia, aké dokumenty to preukážu a čo sa stane, ak kataster prevod nepovolí. Pri hypotéke kupujúceho alebo predávajúceho treba platby vopred zladiť s bankou. Každá suma má mať jasného príjemcu, účel, termín a podmienky. Pred podpisom by si obe strany mali vedieť odpovedať, kde budú peniaze, kto ich môže uvoľniť a čo musí byť dovtedy splnené. Dobrá dohoda myslí aj na situáciu, keď sa obchod nedokončí podľa plánu.
Odovzdanie uzavrie celý proces
Dohodnite, kto podá návrh na vklad a kto bude sledovať konanie na katastri. Zmluva by mala upraviť aj to, ako budú strany postupovať pri výzve na opravu nedostatkov alebo pri zamietnutí vkladu.
Pri odovzdaní spíšte protokol so stavom nehnuteľnosti, odpočtami meračov, počtom kľúčov a zoznamom vybavenia. Priložte fotografie a zaznamenajte prípadné nedostatky. Vopred sa dohodnite na termíne odovzdania, vyprataní a rozdelení prevádzkových nákladov.
Praktický checklist pred podpisom
- Overte totožnosť vlastníka a aktuálny právny stav nehnuteľnosti.
- Skontrolujte, čo presne sa predáva, vrátane pozemkov, pivnice, parkovania a vybavenia.
- Dohodnite cenu, termíny, platby a postup pri oneskorení či nedokončení obchodu.
- Zmluvu prispôsobte konkrétnej nehnuteľnosti a spôsobu financovania.
- Peniaze posielajte až po overení príjemcu a písomnom dohodnutí podmienok.
- Pri odovzdaní spíšte protokol, odpočty meračov, počet kľúčov a stav vybavenia.
Priamy predaj môže znížiť náklady na sprostredkovanie. Treba však počítať aj s výdavkami na inzerciu, právnu pomoc, zabezpečenie platby či kataster. Majiteľ si môže zvoliť, ktoré kroky vybaví sám a pri ktorých využije odbornú podporu.
Ilustračné foto, zdroj: Unsplash
